¿Cómo montar un negocio de alquiler de trasteros? | Requisitos

En un mundo donde el espacio es cada vez más un lujo, ha surgido una oportunidad de negocio que no para de crecer, el alquiler de trasteros.

En este post te voy a explicar todo lo que necesitas saber para montar tu propio negocio de alquiler de trasteros. Si estás buscando un proyecto con futuro y con una buena rentabilidad, el alquiler de trasteros es, sin duda, una opción a considerar seriamente 😉

¿Cuál es la rentabilidad de un negocio de trasteros?

Esto es lo primero que debes pensar, y sí, es rentable un negocio de trasteros. Los datos del sector en España respaldan su rentabilidad que reside en varios factores.

El negocio de los trasteros está impulsado por tendencias sociales que no va a cambiar en corto plazo. Una de ellas es el menor espacio en las viviendas, ya sea en pequeñas o grandes ciudades, las viviendas son cada vez más pequeñas y la gente necesita un lugar para guardar pertenencias, muebles, etc.

Además, los cambios de vida son constantes y el trastero se convierte en la solución ideal para almacenar temporalmente objetos sin la presión de un traslado inmediato.

A diferencia de otros negocios, el alquiler de trasteros genera un flujo de caja mensual estable. Una vez que un cliente alquila un trastero, la tasa de abandono es muy baja, lo que te garantiza un ingreso regular y predecible mes tras mes. Esto te permite tener una mayor seguridad financiera y una mejor planificación a largo plazo.

💡 La rentabilidad del negocio se dispara una vez que cubres los costes fijos.

Pero, sin duda, el mejor indicativo de la rentabilidad del sector es que los grandes fondos de inversión internacionales están entrando con fuerza en el mercado español del self-storage. Estos inversores no ponen su dinero en negocios volátiles, lo que demuestra la solidez y el potencial de crecimiento a largo plazo del alquiler de trasteros.

Escoge el modelo de negocio

El sector del alquiler de trasteros es flexible y ofrece diferentes modelos de negocio. La elección dependerá de tu presupuesto, del tamaño de tu inversión y de tu implicación en el proyecto.

Te dejo una lista de los principales modelos de negocio para el alquiler de trasteros:

• Trasteros a gran escala. Este es el modelo clásico y el que requiere la mayor inversión. Consiste en la compra o alquiler de una gran nave industrial que se divide en decenas o cientos de trasteros de diferentes tamaños.
• Trasteros de barrio. Es el modelo ideal para emprendedores con un presupuesto más reducido. Consiste en habilitar un local comercial a pie de calle, en una zona residencial, para crear un número limitado de trasteros.
• Trasteros móviles. Este modelo de negocio no requiere un local fijo. Se basa en ofrecer el servicio a domicilio. Le llevas un contenedor o trastero móvil al cliente, este lo llena y tú te encargas de transportarlo y guardarlo en una nave central.
• Franquicia de alquiler de trasteros. Si no quieres empezar de cero, puedes montar una franquicia de alquiler de trasteros ya establecida. Operarás bajo una marca y te beneficiarás de su modelo de negocio. Eso sí, tendrás que pagar los royalties mensuales.
• Trasteros automatizados. Este es el modelo más innovador. Se basa en una instalación que funciona las 24 horas del día, los 7 días de la semana, sin necesidad de personal en el sitio. Los clientes acceden a sus trasteros mediante códigos o aplicaciones móviles.

Cuánto cuesta montar un negocio de alquiler de trasteros

El coste de montar un negocio de alquiler de trasteros es una de las mayores barreras de entrada, y la cifra puede variar de forma abismal dependiendo del modelo que elijas 🤔

Este sería el desglose de un presupuesto aproximado, dividiendo los costes de inversión inicial y costes operativos:

Inversión inicial (Costes únicos)

Son los gastos que solo harás una vez para poner tu negocio en marcha.

• Compra o alquiler del local/nave: Este es el coste más significativo. El precio puede variar enormemente. El alquiler de un local de 200 m² podría oscilar entre los 800 € y 2.000 € mensuales. La compra de una nave o un local grande podría superar fácilmente los 100.000 €, o incluso el millón en zonas prime.
• Obras y acondicionamiento: La construcción de los trasteros (paredes, puertas, pasillos), la instalación eléctrica, la ventilación y la iluminación. Un coste aproximado por metro cuadrado se sitúa entre los 50 € y 150 €, dependiendo de los materiales y la complejidad.
• Sistemas de seguridad y acceso: La seguridad es fundamental. La inversión en cámaras de vigilancia (CCTV), alarmas, control de acceso automatizado (con códigos o tarjetas) y sistemas contra incendios puede ir de 5.000 € a 15.000 € o más.
• Software de gestión: Un programa para gestionar reservas, facturación, control de accesos y clientes. El coste inicial puede ser de 500 € a 2.000 € por la licencia o la configuración.

Costes operativos (Mensuales)

Estos son los gastos fijos que tendrás que afrontar cada mes, independientemente de tu ocupación.

• Alquiler/hipoteca: El pago mensual del local o la nave.
• Suministros: Luz, agua e internet. Estimado en 100 € – 400 € al mes, dependiendo del tamaño y el uso.
• Salarios (si contratas): Si decides tener a alguien en recepción, este será tu mayor gasto. Un salario medio podría rondar los 1.300 € – 1.800 € brutos al mes por empleado.
• Seguros: Seguro de responsabilidad civil y seguro del local. Aproximadamente 50 € – 150 € al mes.
• Marketing y Mantenimiento: Una partida mensual para atraer clientes y para el mantenimiento de las instalaciones.

Para que lo veas más claro te dejo una tabla de lo que necesitarías para cada modelo, excluyendo los costes de compa del local ya que son muy variables.

Concepto	Trasteros de Barrio	Trasteros a Gran Escala	Franquicia
Obra y Acondicionamiento	10.000 € – 30.000 €	50.000 € – 150.000 €+	Varía según el modelo
Sistemas de Seguridad	5.000 € – 10.000 €	10.000 € – 20.000 €+	Incluido en el paquete
Software y Web	1.000 € – 3.000 €	2.000 € – 5.000 €+	Proporcionado por la marca
Trámites y Licencias	2.000 € – 4.000 €	3.000 € – 6.000 €	Incluido en la franquicia
Marketing Inicial	1.000 € – 2.000 €	2.000 € – 5.000 €	Incluido en el canon
Total Estimado	20.000 € – 50.000 €	70.000 € – 180.000 €+	15.000 € – 50.000 €+
Canon de Entrada (Franquicia)	–	–	10.000 € – 40.000 €

Requisitos para montar un negocio de trasteros

El éxito de tu negocio no solo depende de la demanda, sino también de que cumplas con todos los requisitos legales para operar sin problemas.

Voy por partes. Lo primero son los requisitos legales y fiscales:

• Forma jurídica. Tendrás que decidir si vas a operar como autónomo o como sociedad. Y luego hacer los trámites correspondientes. Para esta parte puedes acudir a los asesores de Ayuda T Pymes para que todo sea super rápido.

Por otro lado están las licencias y permisos que son unos cuantos:

• Licencia de apertura y actividad: Es el permiso que te autoriza a utilizar el local. Tienes que pedirlo en el Ayuntamiento de tu ciudad.
• Declaración responsable: En lugar de una licencia compleja, lo más probable es que tu Ayuntamiento te permita abrir con una declaración responsable. Este es un documento donde tú, como titular del negocio, declaras que cumples con toda la normativa aplicable (seguridad, accesibilidad, etc.) y que tienes la documentación necesaria para demostrarlo.
• Proyecto técnico: Aunque la declaración responsable agiliza el proceso, es imprescindible que cuentes con un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero. Este documento certificará que el local cumple con todas las normativas (protección contra incendios, ventilación, seguridad, etc.). Es la base legal que te permitirá firmar la declaración responsable.

¿Cuáles son los requisitos para convertir un local comercial en trasteros?

Si tienes que empezar de 0 el proceso de convertir tu local en trasteros, es fundamental que hagas una reforma con fines específicos que debe cumplir con la normativa técnica y legal.

Esto es lo que vas a necesitar:

• Uso del suelo: Lo primero es confirmar con el Ayuntamiento que el uso del suelo del local permite la actividad de “almacén” o “guardamuebles”. Aunque la mayoría de los locales comerciales lo permiten, es un trámite esencial para evitar problemas futuros.
• Características del espacio: El local debe ser lo suficientemente grande para ser rentable. Ten en cuenta que, además de los trasteros, necesitarás pasillos de acceso, una zona de carga y descarga y, posiblemente, una zona de recepción. Además, la altura del techo es crucial para poder apilar cajas y optimizar el espacio.
• Accesibilidad: Un local con acceso directo desde la calle y facilidad para el aparcamiento o la parada de vehículos de carga y descarga será mucho más atractivo para tus clientes.

Una vez hayas comprobado su viabilidad, lo siguiente es obtener un proyecto técnico. Debe ser elaborado por un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero y debe incluir un plano del local, memoria descriptiva y un plan de seguridad y contra incendios.

A la hora de comenzar la reforma, recuerda dividir bien los espacios, instalar cámaras de seguridad y cumplir con una adecuada ventilación y humedad que evite los malos olores y la humedad 😉

Y con esto ya sabrías los requisitos para montar trasteros en un local. No es para tanto, ¿verdad?

¿Qué materiales necesito para montar trasteros?

La elección de los materiales no solo afecta a tu presupuesto, sino también a la seguridad, la durabilidad y la funcionalidad de tus instalaciones. Invertir en calidad te ahorrará problemas y costes de mantenimiento en el futuro.

Te voy a dejar una lista aproximada de lo que necesitarás, pero recuerda que esto depende del espacio, de cómo quieras decorarlo, etc.

• Paneles divisorios: Para las paredes interiores, la opción más común y segura son los paneles de chapa de acero galvanizado o los paneles tipo sándwich. Estos materiales son resistentes, duraderos y ofrecen una excelente protección.
• Techos: Si la altura del local lo permite, se suelen instalar falsos techos para esconder el cableado, los sistemas de ventilación e iluminación. Este tipo de techos suelen ser de placas de yeso laminado o de fibra mineral, ya que son ligeros y fáciles de instalar.
• Puertas: Las puertas de los trasteros deben ser robustas y fiables como las puertas metálicas enrollables o batientes.
• Sistemas de acceso: No te quedes solo en los candados. Para un negocio moderno, es esencial un sistema de control de accesos.
• Cámaras de vigilancia: Instala cámaras en todas las áreas comunes y en el perímetro. Las cámaras de alta definición te darán una mayor seguridad.
• Sistemas de extinción de incendios: La normativa de seguridad contra incendios es muy estricta. Deberás instalar extintores en puntos estratégicos y, en grandes instalaciones, sistemas de detección de humos y rociadores.
• Iluminación: Instala luces LED en todos los pasillos.
• Ventilación: Para evitar la humedad, el moho y los malos olores, es vital tener un sistema de ventilación y extracción de aire adecuado.
• Suelo: Un suelo de hormigón pulido o con una pintura industrial es ideal. Es fácil de limpiar, resistente al uso intensivo y soporta bien el peso.
• Señalización: No olvides la señalización. Numerar cada trastero de forma clara y tener indicaciones visibles te ayudará a mantener el orden y facilitará la experiencia de tus clientes.

Cómo montar un negocio de alquiler de trasteros paso a paso

Sabiendo todo lo que vas a necesitar y teniendo en mente más o menos la inversión que tendrás que hacer, solo queda ponerse manos a la obra.

El camino para montar un negocio de alquiler de trasteros es un proceso relativamente sencillo, solo debes seguir cada fase con rigor; así minimizarás riesgos y asegurarás un buen lanzamiento 🙌

Paso 1. Elabora un plan de empresa

Un plan de empresa no es solo un documento para pedir financiación; es tu hoja de ruta para convertir la idea en un negocio rentable. Te obliga a pensar en cada detalle, anticipar problemas y validar si tu proyecto es realmente viable.

Esto es o que debe incluir el tuyo:

• Resumen ejecutivo. Debe ser breve y conciso, y resumir todo el plan. Incluye tu visión, misión, modelo de negocio, propuesta de valor…
• Análisis de mercado. Demuestra que conoces el sector. Investiga a fondo el entorno, la competencia y a tu cliente ideal.
• Plan de marketing y ventas. Define cómo vas a atraer a tus clientes y cómo vas a llenar tus trasteros. Establece tarifas competitivas, utiliza tu propuesta de valor en tu beneficio y establece estrategias de promoción.
• Organización y gestión. Explica cómo va a funcionar el negocio en el día a día. Piensa en la estructura legal, los recursos humanos y los sistemas de gestión que vas a utilizar.

Elaborar este plan te dará la claridad y la confianza necesarias para tomar decisiones informadas, y será la herramienta perfecta para convencer a posibles socios o a tu banco 😉

Paso 2. Haz el plan de financiación

El plan de financiación no solo es un papel para pedir dinero. Es un documento que te dice de dónde va a venir el capital que necesitas y, sobre todo, cómo vas a gestionarlo para que el negocio sea viable a largo plazo.

Estas son las partes que debería tener el tuyo:

• Costes de inversión inicial. Incluye todos los gastos que debas hacer hasta abrir tu negocio. Sé realista y suma un colchón de seguridad del 15-20% para imprevistos.
• Costes operativos iniciales. Proyecta los gastos mensuales del primer año antes de que el negocio empiece a generar ingresos.
• Identifica tus fuentes de financiación. Una vez que sabes cuánto dinero necesitas, es hora de buscarlo. Combina las fuentes de financiación para asegurar la mayor parte del capital con las mejores condiciones.
• Elabora un plan de tesorería. Es una proyección de tus flujos de caja, es decir, del dinero que entra y sale de tu cuenta mes a mes. Este documento es vital para:
  • Anticipar los déficits: Te permite ver cuándo podrías tener problemas de liquidez para pagar tus facturas, y así tomar medidas a tiempo.
  • Mostrar solvencia: Demuestra a los inversores o al banco que has pensado en la viabilidad económica del negocio a corto y medio plazo.

Con un plan de financiación bien elaborado, tendrás la tranquilidad de saber que tu negocio tiene la estabilidad económica necesaria para arrancar y crecer.

Paso 3. Búsqueda y adecuación del local

Si en el sector inmobiliario la clave es la ubicación, en el negocio del alquiler de trasteros es aún más importante. La ubicación de tu local es tu activo más valioso; un buen sitio puede garantizar el éxito, mientras que una mala elección puede hundirlo 😥

La clave no es buscar un local grande y barato, sino estratégico. Sitúate donde esté la demanda. Las mejores zonas son las de alta densidad de población, las zonas comerciales, o las áreas con alta rotación de residentes.

Tu local debe ser fácil de encontrar y sobre todo, fácil de usar. Asegúrate de que tenga acceso directo para vehículos, zona de carga y descarga cómoda y que se encuentre cerca de vías principales.

Una vez que has encontrado el lugar perfecto, la adecuación debe ser profesional. La reforma debe incluir la instalación de todos los sistemas clave para el funcionamiento del negocio.

Y ojito 👀 Antes de firmar nada, haz que un arquitecto o ingeniero revisa la viabilidad del local. Debe ser estructuralmente sólido para soportar el peso de los objetos almacenados.

Mi consejo es que no hagas todos los trasteros del mismo tamaño, sino que tengas un mix de tamaños para atraer a una variedad de clientes, desde particulares que guarden unas pocas cajas hasta empresas que necesiten espacio para mercancía 😜

Paso 4. Trámites Legales y Licencias

De este paso ya te hice un poco de spoiler antes 🙄

Lo primero que tendrás que hacer es elegir tu forma jurídica (autónomo o sociedad). La más común es la sociedad debido a la gran inversión que implica.

Una vez tengas esto hecho, deberás darte de alta en Hacienda (modelo 036) y en la Seguridad Social.

La parte más importante viene ahora, y son las licencias y los permisos. Como ya te dije antes, necesitarás:

• Licencia de apertura y actividad: Te permite utilizar el local para realizar una actividad comercial. La buena noticia es que, en la mayoría de los casos, este proceso se ha simplificado.
• Declaración responsable: Lo más habitual en estos casos es que el Ayuntamiento te permita abrir con esta declaración.
• Proyecto técnico. Aunque la declaración agilice el proceso, es imprescindible que tengas este documento elaborado por un arquitecto o ingeniero. Certificará que el local cumple con todas las normativas y es la base legal que te permitirá firmar la declaración responsable.
• Seguros obligatorios. Es fundamental contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra cualquier daño que pueda ocurrir en las instalaciones.

Paso 5. Construcción y equipamiento

La fase de construcción y equipamiento es donde tu plan de negocio cobra vida. Una instalación bien diseñada y con un equipamiento de calidad no solo te diferenciará de la competencia, sino que te garantizará la seguridad de las pertenencias de tus clientes.

En la fase de construcción es clave la eficiencia y la seguridad. Utiliza materiales robustos y resistentes al fuego para una mejor protección. Diseña una distribución que incluya un mix de tamaños, como te aconsejé antes. Y por último, asegúrate de que las puertas sean de la mejor calidad y ofrezcan seguridad a tus clientes.

Porque sí, la seguridad es la principal preocupación de los potenciales clientes, así que invierte en un buen sistema. No solo puertas robustas, sino un sistema que permite a los clientes acceder a la instalación cuando quieran con teclados numéricos o tarjetas de acceso.

Coloca cámaras de seguridad de alta resolución en todas las zonas y conecta tu negocio a una central de alarmas 🙌

Incluye detalles que marquen la diferencia con tus competidores como equipamiento auxiliar (carros o carretillas), sistemas de ventilación y climatización para mantener la temperatura y humedad controladas o luces con sensores de movimiento.

Paso 6. Estrategia de Marketing y Lanzamiento

Ya tienes casi todo listo, pero tener tu negocio de alquiler de trasteros a punto no sirve de nada si la gente no sabe que existen. El marketing es lo que llenará tus trasteros y te permitirá alcanzar la rentabilidad.

Tu público, tanto particulares como empresas, busca soluciones online. Te recomiendo que hagas lo siguiente:

• Página web profesional: Debe ser tu tarjeta de presentación. Una web moderna, intuitiva y optimizada para dispositivos móviles es fundamental. Debe mostrar tus precios de forma clara, detallar los diferentes tamaños de trasteros y permitir a los clientes reservar o pedir presupuesto online.
• Publicidad online (PPC): Invierte en campañas de Google Ads que se activen cuando alguien busca palabras clave como “alquiler de trasteros en [Tu Barrio]” o “guardamuebles precios”. Es una forma rápida y efectiva de captar clientes que ya están listos para comprar.

Esto tendrá que ir acompañado de estrategias de lanzamiento y promociones que generen un flujo de clientes. Puedes hacer esto:

• Ofertas de lanzamiento: Atrae a los primeros clientes con ofertas irresistibles. Puedes ofrecer el primer mes gratis, un 50% de descuento en el primer trimestre, o un descuento especial si reservan online.
• Colaboraciones estratégicas: Crea alianzas con negocios locales que tengan un público similar. Contacta con empresas de mudanzas, inmobiliarias, gestorías o agencias de home staging. Ofréceles una comisión por cada cliente que te refieran.

Teniendo ya los clientes, lo importante es que se queden y te recomienden. Para eso puedes:

• Programa de referidos: Recompensa a tus clientes actuales si te traen a un amigo.
• Marketing de contenidos: Crea contenido útil en un blog o en redes sociales que resuelva las dudas de tus clientes. Esto te posiciona como un experto y genera confianza.

¿Cómo tributa el alquiler de un trastero?

Un error muy común es pensar que el alquiler de un trastero tributa igual que el alquiler de una vivienda. Son dos actividades diferentes a ojos de Hacienda, y por lo tanto, los impuestos que pagas son distintos.

👉 Lo que debes tener en cuenta es que el alquiler de un trastero es una actividad económica y no una renta inmobiliaria pasiva.

Esto significa que tu negocio estará sujeto a dos impuestos principales: el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

IVA para un negocio de alquiler de trasteros

Mientras que el alquiler de una vivienda está exento de IVA, el de un trastero no lo está. El alquiler de trasteros es un servicio comercial y, por lo tanto, está sujeto al tipo general del IVA, que es del 21%.

Por lo tanto, ese 21% debes incluirlo en las facturas que emites a tus clientes y, de forma trimestral, presentar el Modelo 303 para ingresa a Hacienda el IVA que has cobrado a los clientes.

Pero no todo es pagar. También podrás deducir el IVA que pagas en tus gastos como negocio. Por ejemplo, el IVA de la factura de la luz del local, el IVA de los materiales para la obra de acondicionamiento, el IVA de la publicidad o el de la cuota del asesor. Al final, solo pagarás a Hacienda la diferencia entre el IVA que cobras y el que pagas.

IRPF para un negocio de alquiler de trasteros

Los ingresos que obtienes del alquiler de los trasteros se consideran rendimientos de actividad económica, no rendimientos de capital inmobiliario como en el alquiler de una vivienda.

Como autónomo, deberás presentar las declaraciones trimestrales de IRPF a través del Modelo 130. En estas declaraciones, harás un pago a cuenta de tu impuesto anual sobre los beneficios generados.

La gran ventaja es que vas a poder deducirte todos los gastos relacionados con el negocio para reducir el beneficio sobre el que tributas. Por ejemplo, el alquiler del local, los suministros, los seguros, el software de gestión….

En resumen, el alquiler de un trastero es una actividad profesional con obligaciones fiscales claras, pero también con la posibilidad de deducir gastos para optimizar tu carga tributaria.

Normativa alquiler trasteros

No puedes acabar este post sin conocer el marco legal que rige este negocio. No seguir la normativa puede llevarte a multas graves o incluso al cierre.

Esta sería lo que debes tener en cuenta:

• Código civil: Es la ley fundamental que rige el contrato de alquiler de un trastero. A diferencia del alquiler de viviendas, tu contrato se considera un “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
• Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: Si tus clientes son particulares, debes cumplir con esta ley. Asegúrate de que el contrato sea claro, transparente y no contenga cláusulas abusivas.
• Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): Esta ley establece los requisitos de calidad básicos que deben cumplir los edificios, incluyendo los de uso comercial.
• Código Técnico de la Edificación (CTE): Es un reglamento derivado de la LOE. Para tu negocio, los apartados más relevantes son:
  • Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio (DB-SI): Regula todo lo relativo a la protección contra incendios, la evacuación y los materiales de construcción.
  • Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB-SUA): Establece las condiciones de accesibilidad para personas con movilidad reducida y la seguridad general de las instalaciones.
• Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios (Real Decreto 513/2017): Esta normativa regula la instalación y el mantenimiento de los extintores, sistemas de detección de humos, alarmas y señalización de evacuación en tu local.
• Ley Orgánica de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales (LOPDGDD): Si instalas cámaras de vigilancia, debes cumplir con esta ley. Debes informar a los usuarios con carteles visibles y tratar los datos personales (vídeos) de forma segura.

En conclusión, el negocio del alquiler de trasteros es una oportunidad de oro en el panorama actual. La demanda es alta y los ingresos recurrentes pero, el camino hacia la rentabilidad es planificar, invertir en calidad y conocer bien la normativa.

Mi consejo es que no lo hagas solo. Invierte tu tiempo y energía en tu negocio y deja que asesores expertos como los de Ayuda T Pymes se encarguen de todo el papeleo 😏