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Si tienes patrimonio inmobiliario, o socios dispuestos a poner el capital, y estás dándole vueltas a cómo estructurar una inversión inmobiliaria eficiente fiscalmente, seguro que has oído hablar de las SOCIMI 👀
Y no es para menos, son el vehículo que utilizan muchas de las grandes patrimoniales y fondos internacionales que operan en España, gracias a su tributación al 0% en el Impuesto sobre Sociedades y a una serie de ventajas fiscales que muy pocas sociedades pueden ofrecer.
Pero, ojo, constituir una SOCIMI implica cumplir con una lista larga de requisitos legales y asumir una serie de obligaciones que no encajan con cualquiera. Por eso, en este post te quito todas las dudas. ¡Vamos al lío!
¿Qué es una SOCIMI?
Una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es una sociedad anónima española cuya actividad principal consiste en la adquisición y gestión de inmuebles urbanos destinados al arrendamiento. Su equivalente internacional son los REIT (Real Estate Investment Trust), muy extendidos en Estados Unidos, Reino Unido, Francia u Holanda desde hace décadas.
La particularidad de las SOCIMI es que combinan tres cosas:
- Actividad puramente inmobiliaria: alquiler de viviendas, oficinas, locales comerciales, hoteles, logístico…
- Régimen fiscal especial muy favorable (con el famoso 0% en el Impuesto sobre Sociedades).
- Obligación de cotizar en bolsa o en un mercado alternativo bursátil, lo que aporta transparencia y liquidez a los inversores.
Es decir, no es solo una «sociedad patrimonial» más. Es una figura societaria muy concreta, con ventajas fiscales muy claras pero también con requisitos exigentes y obligaciones de reparto de beneficios.
Cuál es el objetivo social de una SOCIMI
El objetivo social SOCIMI está delimitado por ley y no admite mucha creatividad. Puede consistir en:
- La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
- La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o de entidades no residentes con el mismo objeto social y sometidas a un régimen similar de distribución obligatoria de beneficios.
- La participación en el capital de otras entidades (residentes o no) cuyo objeto principal sea la adquisición de inmuebles urbanos para arrendamiento y estén sometidas a un régimen similar de distribución de beneficios, siempre que cumplan también los requisitos de inversión de las SOCIMI.
- La tenencia de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria.
En la práctica, esto significa que una SOCIMI puede tener directamente los inmuebles, o bien invertir a través de sociedades filiales que a su vez tengan los inmuebles. Ambas estructuras son válidas siempre que se cumplan los requisitos del régimen.
Qué legisla la Ley SOCIMI
La Ley SOCIMI es la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Es la norma matriz que establece la naturaleza, requisitos, régimen fiscal y obligaciones de estas sociedades.
La ley ha sido modificada en varias ocasiones desde su publicación. Las reformas más relevantes son:
- Ley 16/2012: reformó a fondo el régimen y es la que consiguió realmente afianzar la figura, hasta el punto de que antes de esta reforma prácticamente no existían SOCIMI en España.
- Ley 11/2021 de medidas antifraude: introdujo el gravamen especial del 15% sobre los beneficios no distribuidos, para reforzar la obligación de reparto y evitar acumulaciones indefinidas de beneficios sin tributar.
En todo lo no regulado expresamente por la Ley 11/2009, las SOCIMI se rigen por la Ley de Sociedades de Capital (por su forma jurídica de sociedad anónima) y por la normativa del Mercado de Valores.
Requisitos para una SOCIMI
Son varios y hay que cumplirlos todos, aunque algunos admiten un periodo transitorio de dos años desde la opción por el régimen.
Requisito de cotización
Las acciones de una SOCIMI deben cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (SMN) español, de la UE o del Espacio Económico Europeo, o en un mercado regulado equivalente en otros países con los que exista intercambio efectivo de información tributaria.
En España, el mercado más habitual para las SOCIMI de tamaño mediano es BME Growth. Las SOCIMI de gran tamaño (Merlin, Colonial…) cotizan directamente en el mercado continuo de la Bolsa española.
⚠️ Este requisito es probablemente el que más quebraderos de cabeza da a los promotores de una SOCIMI, ya que obliga a preparar documento informativo de incorporación (o un folleto, si se va al mercado continuo), contratar asesor registrado y proveedor de liquidez, cumplir con obligaciones de información periódica al mercado y asumir los costes de la cotización, que no son desdeñables.
Obligación de reparto de dividendos
La contrapartida al 0% de tributación es una obligación estricta de reparto de dividendos. En concreto, la SOCIMI debe distribuir cada año:
- El 100% de los beneficios procedentes de dividendos de sus entidades participadas.
- Al menos el 50% de las plusvalías obtenidas por la transmisión de inmuebles o participaciones (el resto debe reinvertirse en otros inmuebles o participaciones en un plazo de tres años y, si no se reinvierte, hay que repartirlo).
- Al menos el 80% del resto de los beneficios obtenidos (fundamentalmente, los procedentes del arrendamiento).
El reparto se tiene que acordar en los seis meses siguientes al cierre del ejercicio. Esta obligación es lo que garantiza que el beneficio termine tributando en sede de los socios.
Requisito de inversión de una SOCIMI
El requisito de inversión de una SOCIMI está también fijado por la ley y es doble. Uno sobre los activos y otro sobre las rentas.
- Sobre los activos: al menos el 80% del activo de la sociedad debe estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para su promoción (con determinados plazos) o en participaciones en otras entidades cualificadas del régimen.
- Sobre las rentas: al menos el 80% de las rentas del ejercicio (excluidas las derivadas de la transmisión de activos y participaciones cualificadas después del periodo mínimo de mantenimiento) deben proceder del arrendamiento de los inmuebles o de los dividendos o participaciones en beneficios procedentes de las participaciones cualificadas.
Y hay más. Los inmuebles deben permanecer arrendados durante al menos 3 años (contados desde que se alquilan u ofrecen en alquiler por primera vez; el tiempo que estén ofrecidos en alquiler suma, con un máximo de un año). Si se venden antes, las rentas que haya generado ese inmueble pasan a tributar al tipo general, como si nunca hubiera estado en el régimen.
👉 Si no se reparte lo obligatorio, se pierde el régimen. Y ojo, aunque cumplas con el mínimo, la parte del beneficio que te quedes sin repartir paga el gravamen especial del 15% del que hablaremos ahora.
¿Cuál es el capital mínimo requerido para una SOCIMI?
El capital social mínimo requerido para una SOCIMI es de 5.000.000 de euros. Ese es el suelo. Además, ese capital debe estar representado por una única clase de acciones nominativas, lo que impide crear acciones privilegiadas o de distintas categorías.
A diferencia de la constitución de una SL o SA ordinaria, aquí la barrera de entrada económica es alta. La ley admite aportaciones no dinerarias, es decir, que se puede constituir aportando inmuebles tasados por un experto independiente, sin necesidad de desembolsar 5 millones en metálico. Esto es lo que hacen muchas familias y patrimoniales medianas al reconvertir su cartera de alquileres en una SOCIMI.
Diferencia entre SOCIMI y fondo inmobiliario
La diferencia entre SOCIMI y fondo inmobiliario es que ambos son vehículos para invertir en inmuebles de forma colectiva, pero funcionan de forma bastante distinta:
| Aspecto | SOCIMI | Fondo inmobiliario |
|---|---|---|
| Naturaleza jurídica | Sociedad anónima cotizada. Se invierte comprando acciones en un mercado. | Institución de inversión colectiva. Se invierte suscribiendo participaciones a través de la gestora. |
| Cotización | Cotización obligatoria en mercado regulado o SMN (BME Growth, mercado continuo…). | No cotiza. Su liquidez depende de la política de reembolsos de la gestora. |
| Fiscalidad | Tributa al 0% en el Impuesto sobre Sociedades, con obligación de reparto de dividendos. | Régimen fiscal específico: tributa al 1% en el Impuesto sobre Sociedades (si cumple los requisitos de la normativa de IIC), sin obligación de reparto. |
| Diversificación | Puede constituirse incluso con un único inmueble. | Exige mayor diversificación (número mínimo de inmuebles y límites por activo). |
| Transparencia | Obligaciones estrictas de información al mercado (folletos, hechos relevantes, información periódica…). | Obligaciones informativas ante la CNMV, y ante sus partícipes (folleto, informes periódicos), pero no las propias de una empresa cotizada. |
| Liquidez para el inversor | Se compra o vende en el mercado bursátil, aunque en BME Growth hay poco volumen y vender puede costar. | Depende de las ventanas de reembolso que fije la gestora del fondo. |
La SOCIMI se ha convertido en el vehículo estrella para inversión inmobiliaria institucional y familiar en España, mientras que los fondos inmobiliarios tradicionales han perdido peso.
Ventajas fiscales de una SOCIMI
Vamos al terreno que probablemente más te interese. Las SOCIMI ventajas fiscales son las que han hecho que este vehículo se popularice tanto:
- Tributación al 0% en el Impuesto sobre Sociedades por las rentas del régimen especial.
- Bonificación del 95% en el ITP-AJD por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para promover viviendas en alquiler, siempre que se mantengan arrendadas al menos tres años.
- Exención en el ITP-AJD para las operaciones de constitución, aumento de capital y aportaciones no dinerarias a la SOCIMI.
- Una estructura homologable a los REIT internacionales, lo que facilita la entrada de fondos extranjeros que quieren invertir en inmuebles en España.
- Posibilidad de reinvertir hasta la mitad de las plusvalías en un plazo de 3 años en lugar de repartirlas, sin que esa parte pague el gravamen especial del 15%.
Estas ventajas no son gratis. Como contrapartida, la SOCIMI no puede compensar bases imponibles negativas de ejercicios anteriores, no aplica deducciones para evitar la doble imposición internacional ni cualquier otra deducción del Impuesto sobre Sociedades. Y, sobre todo, tiene la obligación de reparto que ya hemos visto.
Cómo tributa una SOCIMI
La SOCIMI tributación tiene varias piezas que conviene tener claras:
1. Tipo general del 0% en el Impuesto sobre Sociedades
Las rentas obtenidas por la SOCIMI acogidas al régimen especial tributan al 0%. Es el corazón del régimen. A cambio, como hemos visto, no puede aplicar deducciones ni compensar pérdidas de ejercicios anteriores.
2. Gravamen especial del 15% sobre beneficios no distribuidos
Desde la reforma de la Ley 11/2021, aplica un gravamen especial del 15% sobre los beneficios del ejercicio que no se distribuyan y que procedan de rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades, siempre que no se trate de rentas acogidas al periodo de reinversión.
Este gravamen busca cerrar la posibilidad de acumular beneficios sin tributarlos ni repartirlos. Si repartes el 100% de los beneficios distribuibles, este gravamen no aplica.
3. Gravamen especial del 19% sobre determinados dividendos
Cuando la SOCIMI reparte dividendos a socios que ostentan una participación igual o superior al 5% y esos dividendos no tributan o tributan a un tipo inferior al 10% en sede del socio (algo típico de socios residentes en paraísos fiscales o en determinados regímenes exentos), la SOCIMI queda sujeta a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos que reparte a ese socio.
⚠️ Este gravamen no se aplica cuando el socio es a su vez otra entidad acogida a la Ley de SOCIMI.
4. Tributación del socio
Como el beneficio no se ha gravado en sede de la SOCIMI, el socio sí tributa por los dividendos que recibe:
- Personas físicas residentes: tributan por los dividendos en la base del ahorro del IRPF, en tramos que van del 19% al 30%.
- Personas jurídicas residentes: tributan al tipo general del Impuesto sobre Sociedades y no pueden aplicar la exención por doble imposición del artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
- No residentes: tributan en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, al 19% o al tipo reducido que fije el convenio de doble imposición aplicable en cada caso.
Cómo invertir en SOCIMIs
Si lo que quieres no es constituir una SOCIMI, sino simplemente invertir en ellas, tienes básicamente tres vías:
- Comprar acciones en el mercado continuo: para las grandes SOCIMI cotizadas en la Bolsa española (Merlin, Colonial…), puedes comprar a través de tu bróker habitual como con cualquier otra acción cotizada.
- Comprar acciones en BME Growth: es el mercado alternativo donde cotiza la mayoría de SOCIMI medianas. Tu bróker debe operar en este mercado; los volúmenes son menores y la liquidez, más limitada.
- Fondos de inversión especializados en REIT y SOCIMI: son fondos que invierten en una cesta diversificada de estos vehículos. Es la opción más cómoda si quieres exposición al sector sin elegir SOCIMI concretas.
A la hora de decidir cómo invertir en SOCIMIs, conviene analizar el tipo de inmuebles que tiene la sociedad (oficinas, residencial, comercial, logístico…), la rentabilidad por dividendo, el nivel de endeudamiento y la calidad del equipo gestor. No todas las SOCIMI son iguales ni tienen la misma solidez.
La SOCIMI es una figura potentísima para canalizar inversión inmobiliaria con máxima eficiencia fiscal, pero no es un producto «de todos». Su régimen fiscal excepcional viene acompañado de requisitos, obligaciones y costes que solo compensan a partir de un cierto tamaño y con un modelo de negocio claro de arrendamiento a medio-largo plazo.
Si estás valorando montar una SOCIMI y quieres estudiar si tu proyecto encaja, cuánto ahorrarías fiscalmente y cómo estructurar la operación paso a paso, no dudes en ponerte en contacto con los asesores expertos de Ayuda T Pymes 😎
