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Cómo reclamar la Plusvalía municipal

Hay polémica 🆘

El Impuesto de Plusvalía ha pasado en poco tiempo de cierto a incierto y de legal a ilegal pasando por anticonstitucional durante unos días.

Porque el Tribunal Constitucional sentenció que no es legal que un Ayuntamiento cobre plusvalía municipal cuando un inmueble es transmitido por un precio igual o inferior a su precio de adquisición.

¿Sabes si tienes obligación de pagar el Impuesto Municipal de Plusvalía? ¿Puedes reclamar la plusvalía después de haberla pagado? Si es así ¿cómo puedes reclamar la plusvalía municipal?

Si necesitas aclarar estas ideas porque tienes más dudas que los pasajeros del Titanic, ponte cómodo que aquí nos jugamos los cuartos 💰

Requisitos para la reclamación de la plusvalía del ayuntamiento

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía, es un impuesto municipal que grava la ganancia obtenida por el incremento del valor del suelo entre el momento de la compra y de la venta del inmueble.  

Este impuesto grava el valor catastral del suelo, no del vuelo o inmueble que se haya construido sobre él.

Y es evidente que se puede reclamar como cualquier otro impuesto. Cosa diferente es que prospere tu reclamación.

Para reclamar la plusvalía municipal hay que cumplir una serie de requisitos.

  • Haber obtenido pérdida en la venta del inmueble 👈
  • No haberlo obtenido en donación, herencia, embargo o dación en pago.
  • Que no haya pasado más de un mes desde que se hizo la liquidación.
  • Si se hizo una autoliquidación, el plazo para solicitar la devolución es hasta de cuatro años.

Trámites para reclamar la plusvalía municipal

Si cumples estos requisitos para reclamar la plusvalía municipal, además debes realizar los siguientes trámites:

  • Presentar un escrito al ayuntamiento: solicitando la rectificación y la devolución de la plusvalía. En él debes reflejar la cantidad que reclamas en concepto de plusvalía indebidamente cobrada.
  • Si el ayuntamiento rechaza tu petición, puedes presentar un Recurso de Reposición en el plazo de un mes a partir del día siguiente a la notificación con carácter previo a la reclamación económico-administrativa.
  • La vía judicial: Si se desestima esta reclamación. En ese caso, puedes presentar un Recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de la comunidad autónoma en el plazo de dos meses. La vía judicial debes valorarla bien porque supone un desembolso económico en un abogado y un procurador.

Documentación para reclamar la plusvalía municipal

Junto al escrito en el que pides la rectificación y la devolución de la plusvalía no olvides presentar también la siguiente documentación.

  • Escritura pública de la compra de la vivienda, en el que conste el precio escriturado de la compra.
  • Escritura pública de la venta de la vivienda, en el que conste el precio escriturado de la venta.
  • Justificante del ingreso del impuesto en el ayuntamiento, en el que quede constancia de la cantidad pagada en concepto de plusvalía. Ya sabes que con la Administración, primero se paga y después se reclama.

Nueva forma de calcular la plusvalía

Con fecha 9 de noviembre de 2021 entró en vigor un Real Decreto-ley para modificar la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal adaptándola a la sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 26 de octubre que declaró ilegal la anterior.

La sentencia del Tribunal Constitucional no permite que los contribuyentes puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que no estén recurridas a fecha 26 de octubre de 2021, por lo que este Decreto-Ley no tiene efectos retroactivos

A partir de ahora, el contribuyente podrá elegir entre dos formas de calcular el impuesto:

  • Fórmula objetiva: multiplicar el valor catastral del inmueble por unos nuevos coeficientes que se publicarán cada año y evolucionarán en función del mercado inmobiliario.
  • Fórmula real: calcular la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante de la fórmula objetiva, podrá aplicar la fórmula real por ser más conveniente para él.

Además, indica expresamente que no se pagará plusvalía si no se obtiene una ganancia en la compraventa.

Como novedad, serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

Esto afecta a los inversores inmobiliarios que compran pisos en mal estado y lo rehabilitan para venderlo en pocos meses a un precio muy superior.

Coeficientes máximos aplicables por los ayuntamientos

Los coeficientes máximos que aplicarán los Ayuntamientos no podrán exceder de los siguientes:

Periodo de años transcurridos desde la adquisición del inmuebleCoeficiente
 
Inferior a 1 año0,14
1 año0,13
2 años0,15
3 años0,16
4 años0,17
5 años0,17
6 años0,16
7 años0,12
8 años0,10
9 años0,09
10 años0,08
11 años0,08
12 años0,08
13 años0,08
14 años0,10
15 años0,12
16 años0,16
17 años0,20
18 años0,26
19 años0,36
Igual o superior a 20 años0,45

Además, para garantizar que la plusvalía se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio los Ayuntamientos podrán corregir hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo.

Pese a las prisas tienen seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal.

Qué plusvalía te conviene para pagar menos

Si el propietario de una vivienda comprada en 2009 por 200.000 euros la vende en 2022 por 190.000 euros no tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal porque no hay una ganancia, todo lo contrario, hay una pérdida y, por tanto, no hay problema.

Pero cuando hay ganancia, y es inevitable tener que pagar, existen dos métodos distintos para calcular la base imponible y de cuál elijas dependerá que pagues más o menos plusvalía.

Por eso es muy importante que sepas cómo funciona cada uno y cuál te interesa aplicar para pagar lo menos posible ✅

Vamos a ver cada método con un ejemplo.

Tributar por la base imponible obtenida con el método objetivo

Ejemplo: Vivienda adquirida en 2018 por 310.000 euros, y que se vende en 2022 por 350.000 euros.

El valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros, correspondiendo 60.000 euros al terreno (los otros 40.000 euros corresponden al vuelo).

Es decir, el valor del terreno supone un 60% del valor catastral total.

Si acudimos a la fórmula de cálculo objetiva, la base imponible sería de 10.200 euros, resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17).

Sin embargo, la base imponible obtenida de la plusvalía real sería el resultado de aplicar el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la ganancia obtenida (40.000 euros).

Ello daría un resultado de 24.000 euros.

En este caso, el contribuyente podría tributar por la base imponible obtenida con el método objetivo (10.200 euros), en lugar de la obtenida atendiendo a la plusvalía real (24.000 euros).

Y es que, aplicando un tipo impositivo del 30%, en el primer caso pagaría 3.060 euros (10.200 x 30%), y en el segundo 7.200 euros (24.000 x 30%).

Tributar por la base imponible obtenida con la plusvalía real

Pero también puede suceder al contrario, y ser más beneficioso tributar por la plusvalía real, que por la objetiva.

Ejemplo: Vivienda adquirida en 2018 por 250.000 euros y que se vende en 2022 por 260.000 euros.

Suponemos que el valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros correspondiendo al terreno el 20%.

Pues bien, la plusvalía real obtenida sería en este caso de 10.000 euros. Y a ese importe le aplicaríamos la proporción que supone el terreno sobre el valor catastral total (20%). Por ello, la base imponible calculada conforme a la plusvalía real sería de tan solo 2.000 euros (10.000 x 20%).

Sin embargo, la plusvalía objetiva sería en este caso mayor. Así, al valor catastral del terreno (20.000 euros), le aplicaríamos el coeficiente del 0,17. Y ello daría un resultado de 3.400 euros.

Por tanto, el contribuyente en este caso podría optar por tributar conforme a la base imponible obtenida de la plusvalía real (2.000 euros). Y pagaría el 30% de la misma (600 euros), mientras que si hubiera tributado por la base imponible objetiva (3.400 euros), la cuota a pagar sería de 1.020 euros.

¿Es constitucional la nueva plusvalía municipal?

Todos los Ayuntamientos de España estuvieron sin recaudar por este tributo desde el día 26 de octubre que se dictó la sentencia hasta el día 9 de noviembre que se publicó en el BOE el Real Decreto- Ley.

Y hablamos de mucho dinero perdido porque la recaudación anual de 2019 fue de 2.500 millones de euros, de ahí la prisa de Hacienda para tenerlo todo listo cuanto antes y además hacerlo mediante un Real Decreto-Ley que entra en vigor de manera inmediata con la sola publicación en el BOE.

Pero…los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) han alertado del riesgo de inconstitucionalidad de la nueva regulación de la Plusvalía municipal porque se ha articulado mediante un Real Decreto- ley, en lugar de hacerlo mediante una Ley ordinaria.

Según los técnicos de Hacienda, el Decreto-ley podría vulnerar el principio de reserva de ley del artículo 133 de la Constitución ❌

¿Qué dice la Reserva de Ley del Artículo 133 CE?

Este principio de reserva de ley viene a decir que los derechos fundamentales de los españoles (como es la propiedad) deben ser regulados por el Parlamento como máxima representación ciudadana mediante una Ley ordinaria y no por el Gobierno mediante un Decreto-ley.

Por eso los técnicos recomiendan que se tramite como proyecto de ley para eliminar cualquier riesgo futuro, ya que habrá contribuyentes que recurrirán las liquidaciones de la plusvalía con la nueva normativa pidiendo a los Tribunales de Justicia que planteen una nueva cuestión de inconstitucionalidad.

Pero es que además, el pasado mes de diciembre, un dictamen del abogado general de la UE, que deberá ser ratificado por el Tribunal Europeo de Justicia, insta a los jueces europeos a declarar ilegal que los contribuyentes afectados por estas liquidaciones de la plusvalía municipal (declaradas nulas) no puedan reclamar al Estado español una indemnización.

Así pues, la polémica está servida.

Continuará…

Si tú eres uno de estos contribuyentes afectados por el pago de plusvalía y quieres seguir este tema, en AYUDA T PYMES tienes a tu disposición un potente equipo jurídico dispuesto a defender tus intereses.

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