Cómo montar una inmobiliaria | Costes + paso a paso

Montar tu propia inmobiliaria y ganarte la vida vendiendo casas suena super bien, ¿verdad?

Pues ojo, porque no hace falta ser el primo de un notario ni tener millones en el banco para empezar. ¿Quieres saber cómo?

En este post te cuento todas las claves para saber cómo montar una inmobiliaria en España: qué necesitas, cuánto cuesta y cómo destacar en el sector.

No te hago esperar más, ¡vamos al lío! 🙌

¿Es rentable montar una inmobiliaria?

La respuesta corta es sí, puede ser rentable. La larga: depende de cómo lo hagas.

La inversión inicial para montar una inmobiliaria en España puede oscilar entre los 6.000 y los 51.000 euros, dependiendo del tipo de local que elijas, si hay que hacer reformas, las licencias y demás parafernalia.

A eso súmale los gastos fijos del mes: alquiler, suministros, publicidad, sueldos si no estás solo, y cualquier otro gasto de funcionamiento. Spoiler: esto no es gratis 🙄

¿Y qué hay de los ingresos? Tus ganancias vendrán de las comisiones por ventas y alquileres, que suelen ir del 3 % al 6 % del valor del inmueble.

👉 Ejemplo: si vendes una vivienda por 200.000 €, la comisión puede ir de 6.000 a 12.000 €.

El problema es que no estás solo. En muchas zonas, sobre todo urbanas y turísticas, la competencia es brutal. Y, además, el mercado inmobiliario tiene altibajos, va al ritmo de la economía, las políticas públicas y la confianza de la gente para comprar o alquilar.

¿Entonces merece la pena? Si te lo curras, haces un buen plan, controlas los gastos, inviertes bien en marketing y ofreces un servicio que destaque, sí. Puede darte muchas alegrías mientras no vayas a lo loco.

Elegir el modelo de negocio al abrir una inmobiliaria

Sabiendo que es rentable y antes de empezar a mover llaves como un loco, tendrás que decidir qué tipo de inmobiliaria vas a montar.

No todas funcionan igual, y lo último que querrás es liarte con un modelo de negocio que no encaja contigo. Aquí te dejo algunos ejemplos para inspirarte:

• Inmobiliaria clásica. La de toda la vida: conectas a vendedores con compradores y te llevas una comisión. Sencillo, pero potente si sabes moverte en el mercado.
• Gestión de alquileres. Te encargas de buscar inquilinos y gestionar los marrones del día a día (cobros, averías, impagos…). Ideal para ingresos recurrentes.
• Alquiler turístico o vacacional. Perfecto si estás en zona de playa, montaña o ciudad con encanto.
• House flipping (compra-reforma-venta). Últimamente está muy de moda. Compras barato, lo pones bonito, lo vendes caro. Necesitas capital y buen ojo.
• Promoción inmobiliaria. Ya es nivel jefe. Construyes o rehabilitas para luego vender. Alta inversión, pero alto beneficio si lo haces bien.
• Inmobiliaria online. Montas una web para anunciar pisos y, además, puedes cobrar por servicios premium (fotos pro, más visibilidad, trámites…).
• Franquicia inmobiliaria. Te unes a una marca ya conocida y aprovechas su tirón, sus sistemas y su formación, a cambio de pagar un canon. Ideal si quieres emprender con red de apoyo y menos curva de aprendizaje.

Mi consejo es que pienses en tu zona, tu presupuesto y cómo te gustaría currar 🙌

Cuánto cuesta montar una inmobiliaria

Dependiendo del modelo de negocio que elijas los gastos serán diferentes. No es lo mismo tener un local físico que montar una página web.

Para que te vayas contento, te voy a dar una estimación para los tres modelos de inmobiliarias más populares 😉

Cuánto cuesta montar una inmobiliaria tradicional

Para abrir una inmobiliaria de toda la vida no necesitas una montaña de billetes, pero habrá muchos gastos. El coste total dependerá de si montas algo pequeñito o vas a lo grande desde el minuto uno.

Eso sí, ten en cuenta que hablamos de una inmobiliaria física, con local y todo el tinglado. Si optas por el modelo digital o desde casa, puedes recortar varios ceros.

Te dejo una estimación para que te hagas una idea:

El total aproximado de la inversión sería entre los 5.000 y los 15.000€, pero ten en cuenta que dependiendo del tamaño habrá algunos puntos o que no necesitarás o que puedes encontrar más baratos.

Cuánto cuesta montar una inmobiliaria online

Como has visto montar una inmobiliaria clásica requiere calle, local y escaparate con luces… hacerlo online va justo por el carril contrario.

No necesitas rótulo en la puerta, pero sí una buena web, presencia digital y estrategias potentes para generar confianza desde la pantalla.

Es un modelo con menos costes fijos y más libertad, ideal para empezar por tu cuenta o con un equipo reducido.

Montar una inmobiliaria online puede salirte por unos 2.380 a 6.800 € aprox. Mucho más ligero que una agencia clásica, porque aquí te ahorras el local, los focos del escaparate y medio mobiliario de oficina.

Lo mejor es que puedes arrancar tú solo, sin correr grandes riesgos, y escalar poco a poco. ¿Vas pillando más pisos? Fíchate a un par de colaboradores o agentes freelance y a seguir sumando sin volverte loco con los gastos.

Cuánto cuesta montar una franquicia inmobiliaria

A lo mejor no te seduce la idea de empezar de cero y prefieres ir de la mano de una marca consolidada. Pero ojo, aunque ahorras en esfuerzo de posicionamiento, también tendrás que soltar dinero.

La inversión inicial para una franquicia suele rondar entre 10.000 y 30.000 €, dependiendo del renombre de la marca, el tipo de servicios incluidos, si necesitas local físico o no y demás.

Además, tendrás que pagar un canon de entrada y, posiblemente, un royalty mensual sobre tus ingresos, que puede ir desde el 5 % hasta el 15 %.

Si tienes el capital y prefieres un camino más guiado, con marca y clientes potenciales ya en el radar, una franquicia inmobiliaria puede ser un buen punto de partida. Pero asegúrate de leer la letra pequeña y hacer números antes de lanzarte 😜

Requisitos para abrir una inmobiliaria en España

Igual que ocurre con la inversión inicial, los requisitos para abrir una inmobiliaria en España varían según el modelo de negocio que elijas. Lo único que comparten es la necesidad de darte de alta como autónomo o constituir una sociedad.

Estos son los requisitos de las tres opciones principales:

Inmobiliaria tradicional

• Licencia de apertura y actividad del local. Necesitarás tramitarla en tu ayuntamiento. Asegúrate de que el local cumple con las normativas de accesibilidad, seguridad y ventilación.
• Seguro de responsabilidad civil. No es obligatorio en todas las comunidades autónomas, pero sí muy recomendable para cubrirte ante reclamaciones de clientes.
• Colegiación o inscripción en registros (según la CCAA). Algunas comunidades, como Cataluña o Andalucía, exigen estar inscrito en el registro de agentes inmobiliarios o incluso estar colegiado.
• Contrato de alquiler o propiedad del local. Si vas a trabajar desde un local físico (lo más habitual en este modelo), necesitas acreditar que tienes derecho a usarlo.
• Formación específica (opcional pero muy recomendable). Aunque no es obligatoria en muchas zonas, tener formación en derecho inmobiliario, marketing o técnicas de venta puede marcar la diferencia.

Inmobiliaria online

• Inscribirte en el registro de agentes inmobiliarios (si aplica en tu CCAA). Algunas comunidades autónomas, como Cataluña, Andalucía o Comunidad Valenciana, exigen que los agentes online también estén registrados y cumplan ciertos requisitos.
• Tener una web propia profesional. Es tu oficina virtual. Necesitas una web clara, funcional, con buscador de inmuebles, formularios de contacto, info legal (aviso legal, política de privacidad, cookies…)…
• Usar software inmobiliario. CRM, gestión de contactos, calendarios, automatización de emails… Todo lo que te ayude a trabajar sin papel y con eficiencia. Hay opciones específicas para el sector que te facilitarán la vida.
• Formación básica en el sector inmobiliario. Aunque no es obligatorio, conocer la parte legal, fiscal y comercial del mundillo es clave para no meter la pata y poder asesorar bien.

Franquicia inmobiliaria

• Pagar el canon de entrada. Es el “precio de entrada” por usar la marca, su know-how y herramientas. Puede ir desde 3.000 € hasta 20.000 €, dependiendo del nombre y lo que incluye (formación, software, marketing…).
• Realizar la formación inicial. Antes de abrir, recibirás formación obligatoria sobre el modelo de negocio, captación, ventas, herramientas digitales y normativa.
• Asumir el royalty mensual y/o porcentaje sobre ventas. Algunas franquicias te cobran una cuota fija al mes, otras un porcentaje de tu facturación… o ambas.

Pasos para montar una inmobiliaria

Con los requisitos cumplidos vamos al quid de la cuestión y te cuento cómo montar una inmobiliaria paso a paso.

👉 Ten en cuenta que si montas una inmobiliaria online, los pasos serían un poco diferentes al no contar con local físico.

Paso 1: Estudio de mercado

El primer paso es conocer el terreno, y para eso tendrás que hacer un estudio de mercado. ¿Cómo se hace? Te lo resumo:

• Analizar la demanda real. Cuánta gente busca comprar, vender o alquilar viviendas en la zona que quieres operar. Puedes consultar datos oficiales o portales inmobiliarios. ¿Hay muchas familias jóvenes o predominan los profesionales? Este tipo de información te ayudará a adaptar tu oferta.
• Espiar a la competencia. Mira cuántas inmobiliarias hay cerca, qué servicios ofrecen, cómo fijan sus precios y qué canales usan para captar clientes.
• Conocer a tus futuros clientes. Habla con la gente, pregunta qué les gusta y qué no en las inmobiliarias actuales. Cuanto más sepas de sus necesidades y expectativas, más fácil te será diseñar un buen servicio.
• Observar las tendencias del mercado. Si la zona está en crecimiento, si hay proyectos urbanísticos nuevos, si el mercado de alquiler está en alza o en baja… Toda esa info te dará pistas sobre hacia dónde va el negocio y qué oportunidades puedes aprovechar.

Hacer este estudio no es solo un trámite, es la base sobre la que construirás una inmobiliaria que funcione de verdad y no solo en papel.

Cuanto más detallado y realista sea, menos sorpresas tendrás y más preparado estarás para competir y crecer.

Paso 2: Plan de negocio y financiación

Necesitas un plan de negocio sólido que te guíe paso a paso y te permita tomar decisiones con cabeza y sin sorpresas. Estos son los pasos a seguir:

• Define cuánto dinero vas a necesitar para arrancar. Debes incluir el alquiler o compra del local, la inversión en tecnología, mobiliaria, licencias, formación y gastos iniciales de promoción. Si optas por una online, ahorrarás en local, pero tendrás que invertir más en plataforma tecnológica y marketing.
• Calcula los gastos mensuales fijos y variables. Salarios, alquiler, suministros, cuotas de autónomo o seguridad social, publicidad, comisiones a colaboradores y cualquier otro coste recurrente. La clave está en tener claro qué dinero sale y cuánto entra.
• Previsión de gastos. Estima de forma realista cuántas operaciones podrás cerrar al mes y cuál será tu comisión promedio por venta o alquiler.
• Saca una cuenta simple, ingresos menos gastos. Así sabrás cuándo empezarás a ver beneficios, si necesitarás una inyección extra de capital y cuánto margen tienes para imprevistos.
• Financiación. Puedes usar tus propios ahorros, buscar préstamos bancarios, apoyarte en inversores o aprovechar ayudas y subvenciones.

Recuerda, un plan de negocio no es un documento estático. Conforme avances, revisa y ajusta números, estrategias y objetivos para no perder el rumbo y adaptarte a lo que el mercado te vaya contando.

Paso 3: Licencia y requisitos legales

Abrir una inmobiliaria, ya sea física u online, no es simplemente poner un cartel y listo. Hay un papeleo que tienes que manejar para que todo esté en regla y no sufras sobresaltos.

Además de darte de alta como autónomo o constituir una sociedad, si quieres montar una inmobiliaria necesitarás hacer lo siguiente:

• Licencia de actividad (si abres una oficina física). Se pide en el Ayuntamiento y confirma que el local cumple con la normativa urbanística. Dependiendo del municipio, este trámite puede ser rápido o un poco más enredado, pero siempre es obligatorio para evitar sanciones.
• Protección de datos. Tendrás que cumplir con la Ley Orgánica de Protección de Datos (LOPD) y el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD). Esto implica registrar ficheros, implementar medidas de seguridad y ofrecer transparencia sobre el uso de datos.
• Colegiarte o registrarte en algún organismo profesional se exige en algunas comunidades, tendrás que informarte.
• Cumplir con las obligaciones laborales, si tienes empleados. Contratos, nóminas, cotizaciones, prevención de riesgos…

Paso 4: Local y equipamiento

Tener un local para tu inmobiliaria no es solo cuestión de buscar un sitio barato y ya, es elegir un espacio que hable por ti antes de que abras la boca.

Si optas por una oficina física, piensa en un lugar con buena visibilidad, fácil acceso y, sobre todo, un espacio que transmita confianza y profesionalidad. Nada de locales escondidos en callejones oscuros o con poca luz, porque eso puede asustar a posibles clientes antes de que siquiera crucen la puerta.

El local debe estar bien distribuido, con zonas claras para recibir clientes, salas de reunión y, si es posible, un pequeño rincón con café o agua para hacer más agradable la espera.

Invierte en mobiliario funcional y ergonómico, que te permita trabajar con comodidad durante largas jornadas y que aporte un toque profesional. Equipos informáticos rápidos, impresoras eficientes y un sistema telefónico que no falle son imprescindibles para gestionar tu cartera de propiedades y mantener la comunicación fluida con clientes y proveedores.

Software inmobiliario

Si vas en serio con tu inmobiliaria, el CRM no es un capricho, es una necesidad. Es el corazón digital del negocio, donde apuntas, organizas y haces seguimiento de todo lo que pasa con tus clientes, propiedades y ventas.

Un buen CRM inmobiliario te permite tener fichas detalladas de cada inmueble, con fotos, precios, historial de visitas y anotaciones personalizadas.

Pero eso no es lo mejor. Lo verdaderamente potente es cómo te ayuda con los leads: puedes registrar quién ha preguntado por qué vivienda, cuándo se les contactó, qué dijeron, si se les envió información y cuándo toca dar el siguiente paso.

Además, muchos CRMs vienen integrados con portales inmobiliarios, redes sociales o incluso WhatsApp. Eso significa que puedes publicar anuncios, responder consultas y organizar visitas desde un mismo panel. ¡Y sin volverte loco!

Si quieres dar una atención rápida, personalizada y eficaz, el CRM es tu mejor aliado.

Paso 5: Marketing de lanzamiento

El último paso es clave para darte a conocer, porque aunque tengas tu inmobiliaria montada, si nadie sabe que existes va a ser como tener un chiringuito en el desierto.

El marketing de lanzamiento te ayudará a presentar tu marca, atraer a tus primeros clientes y empezar a posicionarte en el mercado. Da igual si tu inmobiliaria es online o tiene local físico: el lanzamiento marcará a diferencia.

Aquí van algunas estrategias que te pueden venir de lujo para arrancar con buen pie:

• Inauguración con evento o jornada de puertas abiertas. Organiza algo llamativo en tu zona. Puede ser un desayuno con vecinos, una charla gratuita sobre el mercado inmobiliario o simplemente abrir tu oficina con un pequeño catering. Si eres online, haz un directo presentando tu proyecto y resolviendo dudas.
• Colaboraciones con negocios del entorno. Haz alianzas con cafeterías, estudios de arquitectura, mudanzas o reformas. Ofreced descuentos cruzados o pack de bienvenida.
• Flyers creativos en buzones y zonas de paso. Olvida los folletos aburridos. Crea un diseño potente, un mensaje claro y una llamada a la acción directa. También puedes añadir un código QR con acceso a tu web o promociones.
• Redes sociales activas desde el día 1. Comparte la historia de tu inmobiliaria, muestra inmuebles, enseña el “detrás de cámaras” y resuelve dudas frecuentes. Usa vídeos cortos, carruseles, encuestas… lo que sea para conectar.
• Notas de prensa en medios locales. Envía una pequeña nota explicando tu apertura, tus valores o lo que aportas al barrio. A los periódicos de barrio y radios locales les encantan estas historias de emprendedores.
• Merchandising útil y bien pensado. Regala llaveros, imanes, libretas o bolsas con tu logo en el evento de apertura o a los primeros clientes. Es una forma barata y efectiva de mantener tu marca presente.
• Ofertas o promociones de lanzamiento. Un % de descuento en los honorarios, tasación gratuita o una asesoría inicial sin coste. Algo que invite a probar tu servicio sin barreras.

Y con esto, las tendrás todas contigo para conseguir abrir una inmobiliaria con gran éxito 😎

Ventajas y desventajas de crear una inmobiliaria

Para tomar una buena decisión mi consejo es que hagas una lista de pros y contras. Te ayudo a empezarla:

Ventajas de montar una inmobiliaria

Aquí van los que para mi son los pros:

• Baja inversión inicial (si es online). Puedes empezar por tu cuenta desde casa, sin necesidad de local ni grandes infraestructuras.
• Alta demanda de servicios inmobiliarios. Comprar, vender o alquilar es una necesidad constante. Siempre hay alguien buscando casa o inquilino.
• Comisiones atractivas. Los márgenes por operación suelen ser altos. Una sola venta puede dejarte varios miles de euros de beneficio.
• Flexibilidad de horarios. Si trabajas por tu cuenta, puedes organizar tu agenda como quieras (aunque los fines de semana suelen ser clave).
• Amplia variedad de servicios adicionales. Puedes ofrecer también gestión de alquileres, tasaciones, home staging, reformas, certificados energéticos…
• Posibilidad de especialización. Puedes centrarte en inmuebles de lujo, locales comerciales, viviendas turísticas o alquiler para estudiantes y diferenciarte de la competencia.

Desventajas de montar una inmobiliaria

Ahora le toca a los contras:

• Alta competencia. Hay muchas agencias en el mercado, y destacar entre tanta oferta no es tarea fácil (ni rápida). Te va a tocar currártelo.
• Ingresos irregulares al principio. Las comisiones llegan solo cuando se cierra la operación. Y eso puede tardar semanas… o meses.
• Dependencia de terceros. Necesitas captar inmuebles, convencer propietarios, encontrar compradores… Y a veces todo depende de que uno de ellos diga “sí”.
• Gestión de trámites y papeleos. Cada compraventa o alquiler implica contratos, certificaciones, escrituras… y errores que pueden costarte caro si no lo tienes todo controlado.
• Responsabilidad legal y fiscal. Una mala gestión puede acabar en reclamaciones, inspecciones o denuncias. No es un juego.
• Requiere habilidades comerciales y de negociación. No basta con tener una oficina bonita. Hay que saber vender, convencer y cerrar tratos.
• Dependencia del ciclo inmobiliario. En épocas de crisis o de bajada del mercado, el volumen de operaciones cae. Y tu facturación, también.

Una inmobiliaria no funciona sola. Funciona si tú la mueves, la mejoras y la haces brillar frente a la competencia. Con constancia y un buen sistema, puedes construir un negocio rentable, flexible y con futuro.

Si después de todo esto aún tienes dudas sobre cómo montar tu inmobiliaria, sea online, física o híbrida, en Ayuda T Pymes tienes un equipo de asesores que sabe lo que hace y está listo para echarte un cable.
¿Ya lo tienes todo claro y solo te falta darte de alta? Pues pulsa el botón y empieza la aventura 😎