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Rendimientos del capital inmobiliario

¿Tienes un inmueble que alquilas? ¿Eres el titular de un arrendamiento? ¿Conoces las novedades de las rentas inmobiliarias de este año que te ayudarán a no pagar más de la cuenta?

Cuando llega la campaña del IRPF, imputar como corresponde los rendimientos de capital inmobiliario constituye siempre una importante fuente de consultas 💰

Si este es tu caso, aquí podrás conocer las novedades de este año relativas a los rendimientos de capital inmobiliario para la declaración de renta para que te quede niquelada y sea la envidia de la escalera.

Ponte cómodo porque vamos a repasar uno a uno todos los cambios que se han producido este año respecto a los rendimientos de capital inmobiliario.

Vamos al lío ✅

Qué son los rendimientos de capital inmobiliario

Se consideran rentas inmobiliarias los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

👩‍🏫 Es decir, si los bienes inmuebles están situados en España, las rentas generadas con ellos pueden ser gravadas conforme a la ley española.

Las novedades relativas a los rendimientos de capital inmobiliario son:

Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda

  • La vivienda habitual del arrendatario: si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario, se puede aplicar la reducción del 60 por 100 de los rendimientos obtenidos por el arrendamiento.
  • Vivienda alquilada a una Sociedad para que vivan sus empleados: El propietario solo podrá aplicar la reducción si el contrato de arrendamiento especifica la identidad del trabajador que va a hacer uso de la vivienda.
  • Vivienda de uso vacacional o por temporada: No procede en ningún caso la reducción.
  • Si se presta servicio de hostelería o limpieza en la vivienda: No procede la reducción, ya que la actividad que se está desarrollando es una actividad económica (viviendas turísticas y similares)
  • Subarriendo: En el caso de que el inmueble se subarriende, la renta que pague el subarrendatario constituirá un rendimiento del capital mobiliario para el subarrendador.
  • Alquiler de habitación en la vivienda habitual: se podrá aplicar la reducción del 60 por 100, siempre que el arrendamiento no se realice por temporada. Los días en que la habitación esté desocupada, no habrá que imputar ninguna renta inmobiliaria pues forma parte de la vivienda habitual.
  • Obras de mejora: Tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario las obras de mejora realizadas en el inmueble por el arrendatario y que revertirán al propietario a la finalización del contrato
  • Usufructo: La constitución de un derecho de usufructo a título gratuito sobre un inmueble genera un rendimiento del capital inmobiliario que deberá valorarse a valor de mercado, salvo que se acredite la gratuidad.

En este último caso, si el constituyente del derecho y la persona a cuyo favor se constituye son parientes, el constituyente deberá imputar un rendimiento neto mínimo cuantificado conforme a las reglas establecidas para la imputación de rentas inmobiliarias por cada uno de los años de duración del derecho 👨‍🏫

Gastos deducibles

Se consideran gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos aquellos necesarios para su obtención.

En cualquier caso, los gastos financieros más los de reparaciones y conservación están limitados a un máximo que son los ingresos del ejercicio.

Locales comerciales

Los arrendadores de locales que no sean considerados grandes tenedores destinados a una actividad económica relacionada con el turismo, la hostelería y el comercio, podrán computar, como gasto “extra” deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondiente a las mensualidades del primer trimestre de 2021 👈

Esta deducción no se aplica si:

  • Se compensa la rebaja posteriormente.
  • El arrendatario es una persona vinculada, en los términos del art. 18 del Impuesto Sociedades.
  • Tiene una relación de parentesco hasta el segundo grado, incluyendo al cónyuge.

Saldos de dudoso cobro

Son deducibles los saldos de dudoso cobro siempre que el deudor se encuentre en situación de concurso o, cuando entre la fecha de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y la de finalización del período impositivo, hubieran transcurrido más de 3 meses en 2021 y no se hubiera renovado el crédito.

Obras en el inmueble

Las obras en el inmueble pueden ser de dos tipos:

  • Gastos de reparación y conservación: serán deducibles, junto con los gastos de financiación, con el límite de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en el período impositivo por el arrendamiento de la vivienda. El exceso podrá deducirse en los 4 años siguientes ⏰
  • Mejora del inmueble: en este caso se considerará mayor valor de adquisición del mismo y serán amortizables.

Ejercicio sin ingresos por alquiler

Si en un ejercicio no se obtienen alquileres, los gastos anuales relativos a la comunidad de propietarios, IBI, seguros y demás no serán deducibles.

Sin embargo, los gastos de reparación y conservación para que la vivienda vuelva a ser alquilada podrán deducirse en los 4 ejercicios siguientes.

Pero no en el propio ejercicio, por estar limitada esta deducción, junto con la de gastos de financiación, al importe de los ingresos.

Gastos de amortización

El gasto de amortización no podrá exceder del 3 por 100 del mayor de los dos valores siguientes:

  • El coste de adquisición satisfecho.
  • El valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo.

Inmuebles adquiridos por herencia o donación

En caso de inmuebles adquiridos por herencia o donación se entiende por coste de adquisición satisfecho:

  • El valor consignado en la escritura de donación.
  • El valor de adquisición de la herencia.
  • El valor comprobado por la Administración.

El propietario de una vivienda, recibida por herencia de sus ascendientes, y que está arrendada en virtud de un contrato de “renta antigua”, puede incluir como gasto deducible, mientras exista tal situación, y en concepto de compensación, la cantidad que correspondería por amortización del inmueble 📣

Esto permite computar dos veces el gasto de amortización:

  • Gasto fiscalmente deducible conforme a las reglas de determinación del rendimiento neto derivado de inmuebles arrendados.
  • En concepto de compensación, pudiendo incluso resultar un rendimiento neto de capital inmobiliario negativo por esta causa.

Reducción por irregularidad

En los arrendamientos de inmuebles puede aplicarse una reducción del 30 por 100 del rendimiento neto cuando el período de generación sea superior a 2 años, siempre que los rendimientos se imputen en un único período impositivo.

Si se pacta que las rentas inmobiliarias sean exigibles cada tres años, en concreto el 31 de diciembre de 2014, el 31 de diciembre de 2017, y el 31 de diciembre de 2020, resultará de aplicación la reducción porque como período de generación debe entenderse el transcurrido entre el momento en que esos rendimientos comienzan a devengarse y aquel otro en que resultan exigibles.

Imputación de rentas inmobiliarias

Los contribuyentes que sean propietarios o titulares de derechos reales de uso o disfrute de inmuebles urbanos o rústicos con construcciones que:

  • No sean imprescindibles para el desarrollo de una actividad agrícola, ganadera o forestal.
  • No constituyan su vivienda habitual.
  • No estén afectos a actividades económicas.
  • No generen rendimientos del capital inmobiliario.

Deberán imputar una renta del 2 por 100 del valor catastral de los mismos (1,1 por 100 en el caso de valores catastrales determinados o revisados en el ejercicio o en los 10 anteriores) ❎

Esta renta imputada se prorrateará en función de los días del período impositivo que reúnan las condiciones para la imputación.

Por ejemplo, la imputación se produce cuando un inmueble ha pasado a ser o ha dejado de ser vivienda habitual, o cuando ha estado sin alquilar en algún momento durante el ejercicio.

👨‍⚖️ No tendrá que imputarse rentas el arrendador -si alquila como actividad empresarial- cuando el inmueble alquilado se queda vacío, pero está en expectativa de alquiler, porque se considera que sigue afecto a la actividad de arrendamiento.

Ayuda para calcular los rendimientos del capital inmobiliario

Pues ya conoces los criterios más importantes que debes tener en cuenta a la hora de calcular tus rendimientos de capital inmobiliario. Solo falta ponerte manos a la obra de tu IRPF.

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